Investmenthype Real Estate

Wer in Kenia etwas auf sich hält und auch die passenden Mittel zur Verfügung hat, investiert in Immobilien. Dabei ist der Markt durchaus ambivalent zu betrachten. Mal ein paar Rechenspiele zur Erläuterung:

Die durchschnittlichen Baukosten für ein Appartement (in einem mehrgeschossigen Haus mit Lift und anderen zentralen Einrichtungen) in durchschnittlicher Qualität liegen derzeit irgendwo zwischen 45.000 und 50.000 KES pro qm Wohnfläche. Ein Two Bedroom Apartement kommt auf ca. 100 qm, also auf Baukosten von ca. 4,5 – 5 Mio. KES. Umgerechnet (zum Kurs Anfang Dez. 2018) also ca. 40.000 – 45.000 €.

Zum Verkauf werden solche Appartements dann zu ca. 8 – 10 Mio KES angeboten. Macht 100 % Spanne im Falle des erfolgreichen Verkaufs. Oder anders gesagt: bei 50 % Auslastung eines Appartementblocks ist die Chose Break-Even.

Werden die Appartements vermietet, sind Monatsmieten von 40.000 KES als ortsüblich anzusehen. Moment mal?! Da kann doch was nicht stimmen. 5 Mio Baukosten geteilt durch 40.000 Monatsmiete macht ohne Verzinsung eine Laufzeit von 125 Monaten oder fast zehneinhalb Jahre für den ROI. Sprich: die komplette Chose funktioniert nur bei reichlichen Verkäufen und der Rest ein laufendes Grundrauschen an Mieteinnahmen. Betrachtet man gar die Kaufsumme eines solchen Appartements wird klar, das der Eigentümer des Gebäudes auch immer der Vermieter sein muss. Fremdgenutztes Wohneigentum in Nairobi hiesse Geld verbrennen.

Gesagtes gilt für durchschnittlichen Lagen. Bei besseren Lagen werden auch ungeniert 30 bis 45 Mio KES aufgerufen. Die Qualität der Arbeiten ist etwas besser, aber selbst mit einem Aufschlag von 20 % auf den Durchschnittswert wären für die Erstellung bestenfalls 60.000 KES pro qm fällig. Bei dann auch durchaus großzügigeren 125 qm Wohnfläche macht das Gestehungskosten von 7,5 Mio KES. Gewinnspanne: 300 % Minimum. Verkaufsquote – eben wegen der guten Lage – gute 90 %. Ein beispielhaft untersuchtes Projekt mit 3 Wohntürmen und darin 110 Appartements kam so auf etwas mehr als 20 Mio. Ertrag. Euro wohlgemerkt. Nicht KES!